Blog | Av. İbrahim Burak Yalçın

Ortak taşınmazı paylaşmak istiyorsanız ortaklığın giderilmesi davası nedir, nasıl açılır, aynen taksim mi satış mı olur? Tüm detaylar bu yazıda.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Nedir: Mersin, Adana ve Tarsus'ta Sık Sorulan Sorular

Birden fazla kişiyle ortak olduğunuz bir taşınmazı paylaşmak mı istiyorsunuz?

Diğer paydaşlar anlaşmıyorsa ne yapacaksınız?

Ortaklığın giderilmesi davası yani eski adıyla izale-i şüyu davası tam da bu durumda başvurulan hukuki yoldur.

Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmaz veya taşınır mallardaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek her paydaşın ayrı mülkiyetine geçişini sağlayan bir dava türüdür (TMK md. 698, 642).

Bu davanın önemli bir özelliği vardır: kazanan veya kaybeden taraf yoktur fakat avukat tutarsanız karşı tarafa avukat vekalet ücreti veya karşı taraf tutarsa karşı avukat vekalet ücretleri çıkar.

Mahkeme kararı tüm paydaşlar için benzer sonuçlar doğurur ve yargılama giderleri de tüm paydaşlara payları oranında yükletilir.

Davadan önce arabuluculuğa gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için öncelikle arabuluculuğa başvurulmuş olması zorunlu bir dava şartıdır (6325 sayılı Kanun md. 18/B).

Arabuluculuk ta anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir.
Bu şart yerine getirilmeden açılan dava usulden reddedilir arabuluculuk zorunludur.

Dava hangi mahkemede açılır?

Dava konusunun değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir (HMK md. 4/1-b).

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Mersin, Tarsus veya Adana'daki taşınmazlar için dava o ilçenin Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.

Tüm paydaşların davada yer alması şart mı?

Evet, bu kamu düzenindendir. Tüm paydaşların ve ortakların davada yer alması zorunludur; mahkeme bunu resen gözetir. Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılık belgesi alınarak tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa hak sahibinin de davaya dahil edilmesi şarttır. Bu şart sağlanmadan karar verilemez.

Paylaşma nasıl gerçekleşir, mahkeme ne yapar?

Mahkeme ortaklığın giderilmesine karar verirken belirli bir sırayı takip eder.

Önce aynen taksim yani fiziksel bölüşme değerlendirilir. Taşınmazın yüzölçümü, paydaş sayısı ve imar mevzuatı uygunsa bilirkişiye ifraz projesi hazırlatılır. Değer farkı varsa para eklenerek denkleştirme yapılır.

Üzerinde bina bulunan taşınmazlarda kat mülkiyeti kurulması gündeme gelebilir. Her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi ve yapının mimari projeye uygun olması halinde bu yola gidilebilir.

Aynen taksim mümkün değilse veya malın değerinde önemli azalmaya yol açacaksa satış suretiyle giderme kararı verilir. Taşınmaz açık artırmayla satılır ve bedel paylar oranında dağıtılır.

Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması ancak tüm paydaşların oybirliğiyle rızasıyla mümkündür.

Paydaşlardan birinin borcu varsa alacaklısı dava açabilir mi?

Evet. Borçlu paydaşın alacaklısı icra mahkemesinden alacağı yetki belgesine dayanarak ortaklığın giderilmesi davası açabilir (İİK md. 121). Ancak bu imkan genellikle elbirliği mülkiyeti için geçerlidir.

Taşınmaz paylı mülkiyete konuysa alacaklı doğrudan borçlunun payını haczettirip sattırabileceğinden bu davayı açmakta hukuki yararı kalmaz.

Taşınmaz üzerinde bina veya ağaç gibi yapılar varsa ne olur?

Taşınmaz üzerinde paydaşlardan bir kısmına ait bina, ağaç veya benzeri muhdesat bulunması halinde, öncelikle arsa ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Satış halinde elde edilecek bedel, muhdesatın taşınmazın değerinde meydana getirdiği artış oranı dikkate alınarak paydaşlar arasında paylaştırılır.

Ancak paydaşlardan biri, taşınmaz üzerindeki muhdesatın kendisine ait olduğunu, örneğin ağaçları kendisinin diktiğini veya yapının kendi emeği ve masrafıyla meydana getirildiğini ileri sürerse ve bu diğerleri bunu onaylamazsa, bu hususun ayrıca tespiti gerekir. Bu durumda ilgili paydaş tarafından muhdesatın aidiyetinin tespiti amacıyla muhdesat davası açılabilir.

Muhdesatın aidiyeti, ortaklığın giderilmesi davasının sonucunu doğrudan etkileyen bir husus olduğundan, muhdesat davası, ortaklığın giderilmesi davası bakımından bekletici mesele yapılır ve muhdesat davasının sonucu beklenir.

Davadan vazgeçersem ne olur?

Bu davanın çift taraflı niteliği gereği davacı paydaş davasından vazgeçse dahi davalı paydaşlardan biri davaya devam etmek istediğini beyan ederse yargılama devam eder. Tek taraflı vazgeçme davayı sona erdirmez.

Paylaşma engellenebilir mi?

Evet. Paylaşmayı devam ettirme yükümlülüğü bir sözleşmeyle öngörülmüşse veya mal sürekli bir amaca özgülenmişse dava reddedilir. Ayrıca paylaşma isteği diğer paydaşlar için aşırı zararlı olacak uygun olmayan bir zamanda yapılıyorsa da kabul görmeyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok 10 yıl süreyle sınırlandırılabilir.

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve Yargıtay içtihatları değişkenlik gösterebilir. Somut olayınız için mutlaka bir avukattan destek almanızı tavsiye ederiz.

© Av. İbrahim Burak Yalçın | ibrahimburakyalcin.av.tr — Bu içerik telif hakkıyla korunmaktadır, kaynak gösterilmeden kopyalanamaz.