Blog | Av. İbrahim Burak Yalçın

Kira artışı konusunda anlaşmazlık mı yaşıyorsunuz? Kira tespiti davası nedir, 5 yıl kuralı ne anlama gelir, arabuluculuk zorunlu mu? Tüm detaylar bu yazıda.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir: Mersin, Adana ve Tarsus'ta Sık Sorulan Sorular

Mersin, Adana veya Tarsus'ta kiracınızla ya da kiraya verenle kira artışı konusunda anlaşmazlık mı yaşıyorsunuz?

Kira bedelinin tespiti davası, tarafların yeni dönem kira bedeli üzerinde uzlaşamaması halinde hakimin devreye girerek rayiç bedeli belirlemesini sağlayan hukuki bir yoldur. Ancak sürecin doğru yönetilmesi için birkaç kritik kuralı bilmek gerekir.

Kira artışında yasal sınır nedir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki yani TÜFE'nin oniki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. Konut kiralarında uygulanan %25'lik geçici artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten itibaren yenilenen dönemlerde TÜFE 12 aylık ortalama sınırı tekrar geçerli hale gelmiştir.

5 yıl kuralı nedir, neden önemli?

Kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmişse ya da 5 yıldan sonra yenilenmişse tablo değişir. Bu durumda taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın hakim, TÜFE oranı ile bağlı kalmaksızın kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ilkesini göz önünde tutarak yeni bedeli belirleyebilir.

Yani 5 yıl dolmadan hakim sadece TÜFE oranında artış yapabilirken, 5 yıl dolduktan sonra emsal araştırması yapılarak piyasa rayicine yakın bir bedel belirlenebilir. Bu fark hem kiraya veren hem de kiracı açısından son derece önemlidir.

Davadan önce arabuluculuğa gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için önce arabuluculuğa başvurulmuş olması zorunlu bir dava şartıdır. Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanamazsa arabulucu tarafından düzenlenen anlaşamama tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir. Bu tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir.

Arabuluculuğu bir formalite olarak değil bir fırsat olarak değerlendirmek gerekir: arabuluculukta anlaşmaya varılırsa bu anlaşma ilam niteliğinde belge sayılır ve mahkeme kararı gibi doğrudan icra takibine konu edilebilir.

Tespit edilen bedel ne zaman geçerli olur?

Tespit edilen bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması için önemli bir kural vardır. Davanın yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmış olması ya da bu süre içinde kiraya veren tarafından kiranın artırılacağına dair yazılı bildirim yani ihtar yapılmış olması gerekir. Bu süre kaçırılırsa tespit edilen bedel ancak bir sonraki dönem için geçerli olur.

Sözleşmede kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa kiraya verenin ayrıca ihtar çekmesine gerek kalmaz, yeni dönemin sonuna kadar dava açabilir.

İhtar nasıl yapılmalı?

İhtarın noter aracılığıyla yapılması ispat kolaylığı sağlar. Dönem başlangıcından 30 günden az süre kaldıysa o dönem için geriye etkili sonuç doğurmaz, ancak bir sonraki dönem için haklarınızı korur. Bu nedenle süre takibini özenle yapmak kritiktir.

5 yıl dolduktan sonra emsal nasıl belirlenir?

Mahkeme keşif yaparak uzman bilirkişiler aracılığıyla emsal kira bedellerini tespit eder. Sadece internet ilanlarına dayalı bilirkişi raporları yeterli sayılmaz; emsal taşınmazların konumu, niteliği ve kullanım koşulları somut verilerle karşılaştırılmalıdır. Bunun yanında bilirkişi, boş olarak kiraya verilmesi halinde elde edilecek bedelden eski kiracı indirimi yaparak makul bir bedel belirlenir — bu indirim genellikle %10-20 arasında uygulanır.

Dava sürerken kiracı ne yapmalı?

Kira tespiti davası devam ederken kiracı mevcut kira bedelini ödemeye devam etmelidir. Aksi takdirde temerrüt nedeniyle tahliye riskiyle karşı karşıya kalınabilir. Tespit edilen bedel ile eski bedel arasındaki fark mahkeme kararının kesinleşmesiyle muaccel olur.

Yabancı para ile belirlenen kira artırılabilir mi?

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 5 yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz.

Kira Bedeli Belirlenmesi ,Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Aşağıda yer verilen kanun maddesi 25.04.2026 tarihi itibarıyla güncel olup, bu tarihten sonra yapılabilecek değişiklikler bakımından kanunun yürürlükteki güncel metninin ayrıca kontrol edilmesi gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu MADDE 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli
kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.

Mevzuat ve Yargıtay içtihatları değişkenlik gösterebilir. Somut olayınız için mutlaka bir avukattan destek almanızı tavsiye ederiz.

© Av. İbrahim Burak Yalçın | ibrahimburakyalcin.av.tr — Bu içerik telif hakkıyla korunmaktadır, kaynak gösterilmeden kopyalanamaz.