Blog | Av. İbrahim Burak Yalçın

Daire veya iş yeri satın alırken tapuda "kat mülkiyeti" mi yoksa "kat irtifakı" mı yazdığına dikkat ettiniz mi?

Bu iki kavram arasındaki fark, hem taşınmazın hukuki statüsünü hem de haklarınızın kapsamını doğrudan etkiler. Özellikle yeni projeler, topraktan satışlar ve henüz iskân almamış yapılarda bu farkı bilmemek ciddi mağduriyetlere yol açabilmektedir.

Kat mülkiyeti nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 1. maddesi uyarınca kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulan özel mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti kurulduğunda her bağımsız bölüm tapuda ayrı sayfaya kaydedilir ve bağımsız bir taşınmaz niteliği kazanır. Malik bağımsız bölümü tek başına satabilir, devredebilir veya ipotek edebilir. Kat mülkiyeti kurulabilmesi için yapının tamamlanmış olması ve yapı kullanma izin belgesi yani iskân alınması zorunludur.

Kat irtifakı nedir?

Kat irtifakı henüz yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir yapı için kurulan geçici nitelikte bir ayni haktır. İnşaat aşamasındaki projelerde kurulur, arsa payına bağlıdır ve ileride kurulacak kat mülkiyetinin temelini oluşturur. Kat irtifakı bulunan bir taşınmazda çoğu zaman yapı henüz tamamlanmamış veya iskân alınmamış durumdadır. Bu nedenle tapuda kat irtifakı yazması binanın mutlaka tamamen yasal ve sorunsuz olduğu anlamına gelmez.

İkisi arasındaki temel fark nedir?

En önemli fark yapının tamamlanma durumudur. Kat mülkiyeti tamamlanmış, iskân alınmış ve hukuken bağımsız taşınmaz niteliği kazanmış yapılarda söz konusu olur. Kat irtifakı ise yapımı devam eden, henüz iskân almamış ve geçici statüdeki projelerde bulunur. Hukuki açıdan da fark önemlidir: kat mülkiyeti doğrudan bağımsız bölüm üzerinde kurulan tam mülkiyet hakkıyken, kat irtifakı arsa payına bağlı sınırlı bir ayni hak niteliğindedir.

Kat irtifakı hangi durumlarda sona erebilir?

KMK md. 49 uyarınca kat irtifakının kurulmasından itibaren beş yıl içinde onaylı plana göre yapıya başlanmamışsa maliklerden birinin talebi üzerine sulh hakimi irtifakın sona ermesine veya uzatılmasına karar verebilir. Bu süre ayrıca İmar Kanunu kapsamındaki ruhsat sürelerinden bağımsızdır. İmar Kanunu'na göre ruhsat alındıktan sonra iki yıl içinde inşaata başlanmazsa veya başlanmış olsa bile beş yıl içinde tamamlanmazsa ruhsat hükümsüz hale gelebilir."

Yapı ruhsatının süresine dikkat!

3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yapı ruhsatı alındıktan sonra iki yıl içinde inşaata başlanmazsa veya inşaata başlanmış olsa bile beş yıl içinde yapı tamamlanmazsa yapı ruhsatı hükümsüz hale gelebilir. Bu durumda ruhsat yenilemesi gerekebilir, belediyeden yeniden izin alınması gündeme gelebilir ve kaçak yapı ile idari yaptırım riskleri doğabilir. Bu nedenle uzun yıllardır tamamlanmayan projelerde yalnızca tapuda kat irtifakı bulunmasına güvenilmemeli, ruhsat tarihi ve belediye kayıtları mutlaka incelenmelidir.

Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl dönüşür?

Yapının tamamlanması ve iskân alınmasıyla birlikte kat irtifakı, maliklerden birinin yazılı istemiyle veya kendiliğinden kat mülkiyetine çevrilir. İskân alınamayan yapılarda kat mülkiyetine geçiş mümkün olmayabilir. Bu nedenle iskânsız yapılarda satın alma öncesinde dikkatli inceleme yapılması büyük önem taşır.

Kat irtifaklı tapuda konut kredisi çekilebilir mi?

2025-2026 döneminde bankalar kat irtifaklı taşınmazlara önceki yıllara göre daha sıkı yaklaşmaktadır. Özellikle topraktan satış projelerinde, inşaat seviyesi düşük yapılarda ve uzun süredir tamamlanmayan projelerde konut kredisi kullanılması ciddi ölçüde zorlaşmıştır. Bankalar çoğu zaman inşaatın belirli seviyeye ulaşmış olmasını, belediye kayıtlarının uygun olmasını ve ekspertiz raporunun olumlu olmasını aramaktadır. Bu nedenle satın alma öncesinde kredi kullanılacak bankadan ön değerlendirme alınması önemlidir.

Kat irtifakı aşamasında yönetim nasıl işler?

Normal şartlarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda uygulanır. Ancak yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa kat mülkiyetine henüz geçilmemiş olsa bile yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanabilir. Bu durumda kat irtifakı sahipleri de aidat ödeme, ortak giderlere katılma ve yönetim planına uyma yükümlülüğü altına girebilir.

Arsa payı neden önemlidir?

Hem kat mülkiyetinde hem de kat irtifakında bağımsız bölümlere değerleri ile orantılı arsa payı verilmesi zorunludur. Arsa payı bağımsız bölümden ayrı devredilemez, satış halinde kendiliğinden yeni malike geçer ve ortak gider hesaplamalarında esas alınır. Arsa paylarının hatalı belirlenmesi halinde maliklerden biri arsa payının düzeltilmesi davası açabilir.

Kat irtifakı sahiplerinin sorumlulukları nelerdir?

Kat irtifakı sahipleri yapının projeye ve hukuka uygun tamamlanması konusunda birbirlerine karşı çeşitli yükümlülükler altındadır. Yapının ruhsat ve onaylı projeye uygun tamamlanmasına engel olmamak, ortak giderlere katılmak ve yönetim planına uymak başlıca yükümlülükler arasındadır. Kat irtifakı sahiplerinden birinin yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal etmesi durumunda diğer paydaşlar mahkemeye başvurarak projeye aykırılığın giderilmesini, müdahalenin önlenmesini veya tazminat talep edebilir.

Bu yazı 25 Mayıs 2026 tarihinde, yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır. Yasal düzenlemeler ve içtihatlar değişkenlik gösterebileceğinden güncel durumu takip etmenizi tavsiye ederiz.

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut olayınız için mutlaka bir avukattan destek almanızı tavsiye ederiz.

© Av. İbrahim Burak Yalçın | ibrahimburakyalcin.av.tr — Bu içerik telif hakkıyla korunmaktadır, kaynak gösterilmeden kopyalanamaz.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Nedir, Farkları Nelerdir?