Blog | Av. İbrahim Burak Yalçın

İcra ihalesi hukuka aykırı mı yapıldı? İhalenin feshi nedir, kimler başvurabilir, süresi ne kadar? Tüm detaylar bu yazıda.

İcra yoluyla gerçekleştirilen bir ihalede usulsüzlük mü yapıldı? İhalenin feshi, icra dairesi tarafından yürütülen satış işlemlerindeki hukuka aykırılıkların denetlendiği özel bir şikâyet yoludur.

Ancak bu yola başvurmadan önce ciddi mali riskler ve kısa süreler göz önünde bulundurulmalıdır.

İhalenin feshi nedir?

İhalenin feshi, icra dairesi tarafından gerçekleştirilen satış işlemlerindeki usulsüzlüklerin icra mahkemesi tarafından denetlendiği bir şikâyet yoludur (İİK md. 134). Teknik olarak bir "dava" değil "şikâyet" niteliğindedir. İhalenin feshi talebi ihale bedelinin ödenmesini durdurmaz; ancak ihale kesinleşmeden taşınmazın tahliyesi ve alıcıya teslimi yapılamaz.

Kimler başvurabilir?

İhalenin feshini talep edebilecek kişiler kanunda sınırlı olarak sayılmıştır (İİK md. 134/2). Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar bu yola başvurabilir.

Başvuru yapabilmek için yurt içinde bir adres gösterilmesi zorunludur.

24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle bu kişilerin dışında kalan üçüncü kişilerin başvuruları artık dosya üzerinden kesin olarak reddedilmektedir.
( (Ek cümle:24/12/2025-7571/1 md.) Belirtilen kişiler dışında kalan kişilerce ihalenin feshinin talep edilmesi halinde mahkemece ihalenin feshi talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. )

Başvuru süresi ne kadar?

İhale tarihinden itibaren 7 gün içinde başvurulması zorunludur (İİK md. 134/2). Bu süre hak düşürücüdür, kaçırılması durumunda talep reddedilir. Ancak satış ilanı tebliğ edilmemişse veya satılan malın esaslı özelliklerindeki hata ya da ihalede usulsüzlük sonradan öğrenilmişse 7 günlük süre öğrenme tarihinden başlar. Her halükarda bu süre ihaleden itibaren 1 yılı geçemez. Ayrıca ilgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden işlemlerdeki usulsüzlüklerden en geç ihale günü haberdar olduğu kabul edilir.

Mali yükümlülükler nelerdir?

Başvuru yapan kişinin sıfatına göre mali yükümlülükler farklılık gösterir (İİK md. 134/3-4). Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri herhangi bir teminat yatırmak zorunda değildir.

Bu kişiler dışında kalanlar yani yalnızca pey sürenler ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat yatırmak ve ihale bedeli üzerinden hesaplanan nispi harcın yarısını peşin ödemek zorundadır. Talebin kabulü halinde bu harç iade edilir, reddi halinde iade edilmez ve kalan kısmı da tahsil edilir. Harç veya teminatın eksik olması durumunda mahkeme 2 haftalık kesin süre verir. Bu sürede eksiklik giderilmezse talep dosya üzerinden kesin olarak reddedilir.

İhale bedeline ne olur, nemalandırılır mı?

Evet. İhale alıcısı bedeli nakden ödemek zorundadır. Ödenen ihale bedeli, ihalenin feshine yönelik şikâyet sonucunda verilecek karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır. Karar kesinleşince ihale bedeli nemaları ile birlikte hak sahibine ödenir (İİK md. 134).

Duruşma ne zaman yapılır?

İcra mahkemesi, ihalenin feshi talebi üzerine talep tarihinden itibaren 20 gün içinde duruşma yapmak zorundadır (İİK md. 134/5).

Taraflar gelmese dahi icap eden karar verilir. Ancak uygulamada dava süreci bilirkişi incelemesi ve itiraz aşamaları nedeniyle daha uzun sürebilir. Talebin usulden reddedilmesi gereken hallerde ise duruşma yapılmadan da karar verilebilir.

İspat yükü kimde?

İhalenin feshini talep eden kişi, ileri sürdüğü usulsüzlük nedeniyle kendi menfaatinin zarar gördüğünü ispat etmek zorundadır (İİK md. 134). Soyut usulsüzlük iddiası tek başına yeterli değildir.

Talep reddedilirse ne olur?

İcra mahkemesi işin esasına girerek talebi reddederse şikâyetçi ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm edilebilir (İİK md. 134/5).
Konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde bu oran yüzde yirmi olarak uygulanır.

Red kararının kesinleşmesinden itibaren 1 ay içinde genel hükümlere göre tazminat davası açılabilir. Bu süre içinde dava açılmazsa yatırılan yüzde beşlik teminat para cezasının tahsilinde kullanılır.

Vekalet ücreti nasıl belirlenir?

İhalenin feshi bir şikâyet türü olduğundan davanın reddi veya kabulü halinde Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 7. maddesi uyarınca maktu vekalet ücretine hükmedilir. Nispi vekalet ücreti uygulanmaz.

Bu yazı 8 Haziran 2026 tarihinde, yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır. Yasal düzenlemeler ve içtihatlar değişkenlik gösterebileceğinden güncel durumu takip etmenizi tavsiye ederiz.

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut olayınız için mutlaka bir avukattan destek almanızı tavsiye ederiz.

© Av. İbrahim Burak Yalçın | ibrahimburakyalcin.av.tr

İhalenin Feshi Nedir, Nasıl Yapılır